상권분석 체크 포인트

상권분석은 꼬마빌딩이나 부동산을 매입하려면 무조건 선행되어야 한다. 당연히 내 건물에 우량의 임차인들을 유치하려면 상권이 좋아야 하고 상권이 좋으면 인구들이 몰리기 때문에 당연히 건물의 가치 상승이 수반된다. 우리는 한두 푼을 들여 건물을 매입하는 것이 아니기에 정확한 자료들과 답사를 통하여 분석해야 한다. 상권분석을 위해 몇 가지 체크 포인트를 써본다면 도로, 주변 건물의 임차 현황, 지형, 상권의 성격 등이 있겠다.

 

일단 도로너비의 기준과 얼마큼의 너비가 되어야 하는지 체크해야 한다. 무조건 넓다고 좋은 것은 아니다. 예를 들어 강남대로를 기준으로 동과 서의 부지들의 성향이 달라지는데 동쪽은 상권이 발달한 반면 서쪽은 주택가로써 상권의 분리가 되어 상권이 강제적으로 분리되어 동쪽으로만 생기게 된다. 보통 도로의 너비가 10m면 최적이라 판단되는데 2차선 도로 정도에 양쪽 옆으로 도보로 이루어지게 된다. 좋은 예로는 가로수길이 있겠다. 이렇게 되면 상가 앞 도로에 잠시 깜빡이를 켜놓고 세워두기에도 무리가 없어서 상권에도 도움이 될 수 있겠다.

가로수길 현황을 길을 가운데 두고 상권이 분리되지 않음을 알 수 있다.

 

지형도도 중요한데 예를 들자면 언덕등의 높낮이가 있는 지세는 상권의 확장을 막기도 한다. 예를 들자면 경리단길을 들 수 있는데 일단 기본 메인 길이 언덕길이라서 상권이 퍼지기 어렵고, 경리단길의 상권은 주로 소비되는 음식점이나 카페들이 많기 때문에 도보로 이용하려는 이용객들이 많아야 하지만, 걷기 어려운 언덕길이 큰 방해가 된다. 반면 역삼동이나 논현동의 경우에도 언덕이 심하지만 이곳은 오피스 상권이기 때문에 임차인들이 회사들이 많아, 회사들은 필요로써 임차가 이루어지기 때문에 지형이 불편하더라도 상권의 확장이 가능하다.

 

경리단길의 경우 경사의 각이 심하고 까페등의 소비 패턴을 보여, 접근성이 좋은 메인 도로 외에는 상권이 활성화 되기 어렵다.

 

주변 건물이 어떤 것들이 들어서 있는지도 확인해야한다. 주로 확인해야 할 사항으로는 임차인들의 성향이 중요한데 오피스 상권의 경우 위에서 말했던 것처럼 필요하다면 언덕 등에 구애받지 않고 들어 올 것이고 경리단길처럼 소비성향이 짙은 상권의 경우 1층이 무조건 음식점이나 카페 등이 들어와야 하는데 임대료를 평당 얼마씩 받는 지를 확인해야 한다. 오피스 상권의 경우 전층을 한 임차인이 쓰는 경우도 있어 통임대도 가능하지만, 소비상권은 1층이 가장 임차인들에게 선호받기에 1층의 평당 임대료가 얼마냐에 따라 해당 부동산의 수익률이 크게 좌우되기 때문이다.

강남역 남쪽의 역삼동 사무실의 임대중 공고 현황. 보시다시피 이곳은 경사가 심한 언덕으로 이루어져 있지만 수많은 사무실들이 있다. 회사, 사무실 위주의 임차 지역.

 

상권의 성격은 주 소비층에 대한 이야기로 종로의 경우 30~60대가 많이 이용되는 상권, 홍대의 경우는 10~20대가 가장 많이 이용하는 상권이다. 강남의 경우는 20~60대가 골고루 이용하기 때문에 큰 인가가 있는 것이다. 그래서 본인의 매입하는 건물의 위치가 홍대라고 하면 10대와 20대들이 선호하는 인스타 카페, 트렌드에 맞은 음식점들을 임차인들로 맞추는 것을 고려해야 할 것이다.

 

그 외에 개발호재 등도 고려해야 한다. 이건 기본 중에 기본이라서 체크할 사항에 설명으로 따로 빼진 않았지만 예를 들자면 삼성동에 들어서는 현대 GBC의 영향으로 인하여 주위 건물들이 대부분 오피스 상권으로 변화할 것을 예상하고 미리 매입하여 꼬마빌딩을 사무실로 전 층을 만드는 성공 사례가 많았다.