꼬마빌딩 투자 전략 전망

꼬마빌딩 시장은 현재 코로나 장기화로 인한 양적완화에 따른 금리인상으로 인하여 대출이 어려워졌다. 또한 상가 임대차 보호법으로 인하여 임차인을 내보내어 새로운 임차인을 들여 임대료 상승효과를 노리는 것도 어렵고, 구옥을 매입해 새로 신축 또는 리모델링을 하자니 건축자재와 인건비의 상승으로 이마저도 어려워졌다. 

 

금리의 상승은 물가의 상승을 이끌었다. 심지어 순대국밥도 이제는 만원인 시대.

 

주식, 코인, 주택 투자자들의 꼬마빌딩투자로 인하여 전체적인 시장의 수요가 상승되어 아직도 매도인 우위의 시장이 형성되어 있어 좋은 조건(가격, 매도인이 명도 하는 조건 등)의 매물을 찾기 어렵고, 강남, 서초, 마포, 성동구, 용산 등의 빌딩을 구매하려는 사람들은 좋은 물건이 나에게 오기를 기다리고 있다. 그 외 지역들은 거래가 이루어지지 않아, 지역 간의 거래량과 꼬마빌딩 가격의 상승률의 격차가 더욱 심화될 것으로 예상된다. 

 

이에 꼬마빌딩 투자하는데 있어 전략적으로 다가가야 하는데 꼬마빌딩은 보통 호재에 따라가기보단 지역의 브랜드가 큰 수요를 차지한다. 예를 들면 스타필드, gtx 노선, 터널이 뚫리는 등의 호재는 주택 투자 시장에서는 굉장한 매리트가 되어 가격 상승의 크게 이바지하는데, 꼬마빌딩의 투자에서는 꼬마빌딩을 매입 시에 임차인 들으 맞추는 경우, 근린생활시설, 즉 상가, 사무실들이 주를 이뤄 임차가 되기 때문에, 빌딩 주위에 스타필드의 경우에는 경쟁자가 생기게 되는 것이고,  교통의 경우, 사무실들과 상가들은 불편했던 교통으로 인하여 그 지역에서 소비, 임차를 해, 그 지역 경제를 이끌었지만, 교통이 편리해지면 사무시설과 상가 등은 더욱 사람이 몰리는 곳으로 이동하기에 (주거와 업무, 상업시설들의 분리) 상가와 업무시설들은 강남 등 주요 지역으로 이전하게 된다. 

 

스타필드 등의 쇼핑센터는 꼬마빌딩의 가격을 상승시키는 요인이 아니다.

 

이러한 점을 잘 생각하여 꼬마빌딩투자 시, 주요 브랜드 지역을 꼭 고려해야 하고, 아니면 역세권, 최소한 5분 거리 (역과의 거리 200m) 반경의 지역을 골라 상징성을 획득해야 한다. 

 

꼬마빌딩 매입 전에 고려해야 할 점으로 만약 개인으로 매입한다면 RTI(임대이자상환비율) 적용하기에 대출이 어렵지만 만약 법인 설립 후에 매입한다면 RTI의 적용을 피해 갈 수 있다.  (RTI란 임대소득을 대출 시 발생하는 이자비용으로 나눈 값, 즉 그 건물이 이자를 부담할 수 있는 우량한 건물인지를 확인하는, 수치가 높을수록 임대수익이 높은 것으로 봐 사업성이 좋음)

 

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그 외에 고려할 점으로는 보통 저층부는 근린생활시설(상가, 사무실 등)으로 이뤄져 있고, 최상위 층은 주인집 세대로 주택으로 이뤄져 있는 경우가 많은데 이러한 경우 계약을 한 뒤 잔금 전까지 건물 매도인의 동의를 얻어 주택부분을 근린생활시설로 바꿔 꼬마빌딩 전체를 근생시설로 바꿔, 대출이 잘 나오도록 해야 한다. 이러한 이유에는 은행의 대출은 주택부분이 있는 꼬마빌딩의 경우 전체 비용이 15억이 넘어가는 경우 대출이 잘 나오지 않기 때문인데, 근린생활시설로 주택부분을 바꾼다면 은행에서는 상업시설로 보기 때문에 대출이 잘 나오게 된다. 

 

※ 꼬마빌딩 매수인은 대출이 잘 나와서 좋지만, 매도인의 경우 장기보유특별공제를 못 받지 않느냐라고 의문이 생길 수 있는데 계약 시 특약사항에 넣어 계약을 하게 된다면 매도인도 장특공의 혜택을 받을 수 있으니 걱정하지 않아도 된다. 

 

기본적인 꼬마 빌딩, 최소 15억은 넘는다.

 

꼬마빌딩 투자 전략을 요약해 보자면

 

1. 법인 설립 후 매입 계획

2. 투자는 주요 브랜드 지역 (홍대, 강남, 성수동1가, 한남동 등등)

3. 대출이 나올 수 있도록 주택의 근린생활시설로 용도 변경.

 

등이 있겠다. 

 

※ 저도 지금 여러 공부중에 있습니다. 같이 공부한다고 생각하시고 의문점이나 궁금한 점등이 있다면 댓글이나 쪽지 부탁드립니다. 다 같이 부자되는 공부 열심히 합시다. 화이팅!