명도 소송과 명도 소송 절차

1. 명도 소송이란?

명도 소송은 부동산을 임차하고 있는 임차인과 임대인의 합의가 안 이루어질 경우, 소송을 진행하게 되는데 이것을 명도 소송이라고 한다.

임차인을 내보내기 위해 무조건 명도소송을 진행할 순 없는데 보통 임차인이 임대료를 연체하거나(주택의 경우에는 2회분, 상가는 3회분 연체), 임대차 계약이 종료되었는데도 나가지 않았을 때, 경매로 건물을 매수했을 때 기존 임차인이 나가지 않을 때, 소송을 진행하게 된다. 

2. 명도 소송 절차

명도소송의 절차는 일단 임차인에게 명도를 하기 원한다고 말한 뒤, 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청을 진행하는데, 현재의 점유권을 다른사람에게 이전시키는 것을 방지하기 위해 신청하는 것으로, 명도소송에서 이기더라도 전대(임차인이 또 다른 임차인을 받는 것)를 통해 명도를 방해하지 못하도록 하는 것이다.

점유가처분신청 절차는 생각보다 간단한데 신청을 하게 되면 약 3주 정도의 시간이 걸려 강제집행이 진행되는데, 전자소송제도로 가능하니 편리하게 진행 가능하다. 기간은 약 3주 정도 걸린다.

그리고 나서 명도소송을 진행하는데, 일단 소장을 접수하고 상대방 임차인의 답변서 제출, 이후에 준비서면 제출,

변론 준비 기일, 변론 기일, 변론 종결, 판결 선고, 판결 확정, 임차인 퇴거 조치의 순서대로 진행되게 된다. 그런데 판결 선고 중에 14일 내로 임차인이 항소를 하게 되면 항소심이 진행되고, 항소심에서도 건물주가 이겼을 경우에도 임차인이 불복한다면 상고심까지 가게 된다.

상고심까지 가게 되면 최대 2년, 판결 확정까지는 보통 4~6개월 정도면 명도 소송이 끝이 난다고 봐야 한다. 즉 상대방의 불복하는 태도에 따라 기간이 늘어날 수 있다는 것이다.

(가끔은 소송에 들어가기 전에 임차인에게 내용증명을 보내기만 해도 알아서 나가는 경우가 있는데 이런 경우에는 운이 좋은 경우라 할 수 있다.)

이후에는 부동산 인도 강제 집행이 진행되는데 기간은 약 한 달로 보고 진행된다. 건물주는 판결문을 들고 관할 법원 안에 있는 집행관실로 들어가 집행 신청을 해야 하는데 신청서를 접수하게 되면 임차인에게 나가라는 통보를 집행관이 하게 된다. 현장에 가서 집행관이 일주일 안에 나가라고 공지하는데 일주일의 기준은 집행관이 현장을 보고 판단한 기간이기에 일주일보다 길어질 수도 있고 짧아질 수도 있다.

집행관이 정한 기간에도 임차인이 안 나가고 버틴다면 건물주는 집행관에게 빨리 진행해달라고 속행 신청이란 걸 할 수 있는데, 이걸 신청한다 해도 다음날 바로 가서 집행관이 집행을 하는 것이 아니기에 대략 한 달이라는 기간이 걸리는 것이다.
강제집행 시에도 만약 임차인의 물건이 손상된다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다. 즉 임차인의 물건들을 건물주의 건물에서 내보낼 수 있는 권한만 있을 뿐, 파손시키면 안 된다는 의미이다.

명도소송도 부동산 점유 이전 금지 가처분 신청과 같이 전자소송으로 가능한데, 필요 서류로는 건물 등기부 등본, 임대차 계약서, 건축물대장, 토지 등기부 등본, 내용증명서류(경매, 임대료 미납 관련 서류 들) 등이 필요하다.

명도소송의 비용은 인지대와 집행 비용 등이 들어가는데 인지대의 경우 보통 부동산의 시가표준액으로 정하기 때문에 가격이 많이 나가는 부동산일수록 인지대 비용은 커지기 마련이다. 집행비용의 경우는 채무자가 부담하게 되는데 채무자란 임차인을 의미한다. 임차인이 부동산에서 나가지 않아 원인을 제공했기 때문이다. 건물주는 일단 보증금의 형태로 집행비용을 내고 이후에 돌려받는 형식으로 진행된다.