꼬마 빌딩 시장(역삼동/강남역 기준 4시 방면)

1. 꼬마빌딩 기본 정의

꼬마빌딩 은특 정지역(강남, 마포, 성동구)에서 약 50억에서 100억 사이의 수익성(임대료)을 이자로 충당할 수 있는 건물을 의미한다. 수익성은 대출 이자를 감당할 수준이 되어야 하는데 요즘 강남의 꼬마 빌딩의 경우에는 대출 이자가 약 3.5%에서 4.0% 정도이나 수익성은 평균 2% 대가 나온다.(지가 상승분이 임대료 상승분보다 워낙 많이 올라서 이런 사태가 발생하였다.)

 

이제는 강남에서 꼬마빌딩이라고 불리는 컨셉의 건물은 거의 없다고 보면 된다. 

 

그러나 아직도 꼬마빌딩의 시장에서의 인기는 굉장한데 세율적인 부분에서 주택과 달리 과세기준이 높기 때문에 세금의 혜택을 많이 받는 편이다. 또한 대출시장에서도 우대를 받기에 주택은 60%도 받기 어렵지만 꼬마빌딩(근린생활시설)은 70%~80%가 기본이고 우량 법인의 경우는 더 받을 수도 있다.

 

2. 역삼동 꼬마빌딩

역삼동 최근 시세 및 거래내역

강남역에서 가까울수록, 즉 상업지구로 갈수록 거래된 금액은 평당 1.5억에서 2억까지 선에서 거래되며 테헤란로 대로변 같은 경우, 유동인구가 가장 많은 구역으로 평당 4억에서 8억까지도 거래되었다. 그러나 우리가 봐야 할 꼬마 빌딩 같은 경우는 평당 1억 밑으로 생각해야 하므로(대부분의 필지들이 80평에서 100평 정도 된다는 가정하에) 강남역 아래쪽 임장 지역으로 한정했다.

 

역삼동신축

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 사진으로 보면 이 구역에서도 활발히 신축과 멸실들이 진행됨을 알수 있다. 이 지역은 다세대, 다가구주택 또는 상가주택 등으로 이루어져 있는 구역으로 건물을 매입 후 리모델링보다는 신축이 많이 이뤄짐을 알 수 있다.

 

3. 결론

역삼동상권-호재

위의 자료에서 보이듯 임장 다녀온 지역에는 현재 밴처기업 육성 촉진지구로 지정되어 IT기업의 입주가 활발히 이뤄질 것을 예상할 수 있다. 벤처기업 육성 촉진지구한 점을 보아 현 주택가로 이뤄진 이 지역은 재건축이 활발하게 진행될 것이 예상이 된다. (벤처기업이 들어오면 세금감면의 혜택이 있음)

 

그러나 너무나 빠르게 오른 평단 가는 요즘 시장 상황에 비춰보면 단점으로 보이며 밴처기업 육성 촉진지구로 지정은 되었으나 아직까지 많은 기업들이 들어오지 않았다는 점에서 이 지역을 매입하는 것보다는 관망하는 자세가 필요할 듯하다.

 

요약하자면 이 지역을 매입하실 분들은 시세가 평당 1억 이하이면 어느 정도 적절한 선이라 판단하시고 신축을 고려하여 매입을 결정하셔야 한다. 시간을 들여 건축하여 사옥을 장만하실 분들에게 추천드릴만한 지역이다.